高層定調！樓市 絕地大反攻
文/顧天杰
重磅政策 接二連三
(資料圖片僅供參考)
平地一聲雷。
兩場重磅會議，一份重要文件，幫助房地產翻開嶄新一頁。
7月27日，住建部召開房地產企業座談會。
這次主要討論了建筑行業高質量發展和房地產市場平穩健康發展。
來自建筑施工、建設科技、房地產等領域的多家國有、民營企業發表了真實感受，給出了一系列建議。
住建部倪虹部長強調三點：
1.要以工業化、數字化、綠色化為方向，大力推動建筑業持續健康發展，充分發揮建筑業“促投資、穩增長、保就業”的積極作用。 2.要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求。進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。 3.繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
市場最關注的莫過于：認房不認貸
簡單來說，目前只要你的名下有一套房，無論是不是貸款、有沒有還清房貸，之后買房一律按照二套房標準審批貸款。
而這次住建部強調的是，只要買家名下已經沒有房產，那么依舊可以按照首套房標準審批貸款。
這么做的好處在于，大幅加速市場上的置換需求，減少買房者的資金壓力。
上海自2016年起開始實施認房又認貸，當時被媒體稱為：
史上最嚴調控新政
在認房又認貸的前提下，假設業主置換，賣一套買一套。
他把自家房子從原來60平米置換成90平米，在貸款審批的時候必須要付70%的首付，房貸利率為5.25%。
假設認房不認貸落地，那么賣一買一的首付資金比例立刻下降到35%，房貸利率也同步下降。
我們參考貝殼找房的數據，上海浦東新區開發浦東朱家灘小區，兩室一廳68平米的房子，總價600萬左右，對口明珠A優質小學學區。
（開發浦東小區價格 來源：貝殼找房）
假設新落戶的上海人張三想為孩子在浦東買這樣一套房子，在認房又認貸的前提下，他從其他區的首套房置換到浦東的首付和利率成本大約是：
600萬*0.7=420萬首付，再加上稅費和5.5%的房貸利率。
假設認房不認貸落地，張三的賣一買一置換成本下降到：
600萬*0.35%=210萬首付，再加上稅費以及4.55%的房貸利率。
兩者首付相差210萬，原本不可能實現的目標，如今難度大大降低了。
北京的情況也類似，按照過去的政策二套房貸款認定首付比例高達80%，房貸利率高達5.25%，假設改為認房不認貸，首付比例立刻降低到35%，房貸利率變為4.75%。
在這之前，7月24日高層也有一場重要會議。
在涉及房地產領域的方面，會議重點強調要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。
適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
同時加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。
這是一劑強心針。
所謂房地產市場供求關系發生重大變化，具體來說就是：
1.買家購買力下降 2.投資客逐漸離場 3.二手房掛牌量大增 4.市場觀望情緒濃重 5.樓市總規模見頂回落
既然增量房產無論是建設還是需求都在回落，那就把重心重新挪回到居住質量上來。
也就是一周前審議通過的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。
文件已經明確，城中村改造的重點在于改，而不是拆。
主城區常住人口超過1000萬被定義為超大城市，城區常住人口在500萬到1000萬之間，則稱為特大城市。
比如深圳的城中村和握手樓眾多，它們成了外來打工人口落地深圳的第一站。
城中村一方面提供了廉價、簡陋的居住環境，同時房屋整體破舊密集、公共服務幾乎為零、有些還有治安問題。
中國在2016年之后展開大規模貨幣化安置，城中村大量被拆遷，三四線棚改占比高達80%以上。
棚改的資金來源與最大功臣是央行主導的抵押補充貸款PSL，一個神奇的政策工具，解決了錢這個最大的問題。
具體的操作模式為：
一、首先央行向國開行發放貸款 二、國開行通過棚改專項貸款向地方政府發貸款 三、地方政府通過貨幣化安置向棚改居民發補償 四、政府安排好拆遷與賣地找到開發商接盤 五、地方政府賣地獲得資金后還國開行貸款 六、國開行貸款最終還給央行形成資金閉環
很多自媒體一廂情愿地把這一次的超大特大城市改造，解讀為棚改2.0版本，恨不得明天全國樓市開始新一輪普漲。
這既不可能，也不適合樓市現狀。
新常態下，政府將聯合監管部門，朝著一個方向去努力：
激活購買力，降低買房成本，提升房屋質量。
房子 一座圍城
不久前有網友在上海一個本地論壇上，發了一段對上海中產階層的定義：
3000萬固定資產、兩套房、家庭年收入70萬
網友們紛紛表示我看不懂，但我大受震撼。
（來源：網絡）
絕大部分新晉上海家庭，房子通常也就400萬到800萬之間，居住在80、90年代樓齡的老破小里是很正常的事情，能買得起核心地段三室一廳那是極少數。
于是很多人吐槽：
上海人 只是有房而已，真的沒那么多現金流。
他們手里的房子只能出租，在當下市場下行的情況下無法迅速變現，每天都在虧損。
于是很多新上海人開始積極自救，甚至來了一輪反向置換。
過去的置換套路是：
60平米換90平米再換120平米，郊區換到市區、三房換到四房，為了改善生活提升居住品質不斷向上海市中心置換。
如今的置換方法是：
把手里的老破小賣了，或者把一套100平米的核心地段大平層賣掉，置換到邊緣地區的一套80平米兩室一廳，一家人手里扣掉交易成本，還能剩下小幾十萬不等。
說人話就是：
大丈夫能屈能伸，買得起大平層，也住得慣老破小。
10年之前，提及中國樓市買房策略，市場上大部分專家、自媒體都會告訴你一句話：
加杠桿
搏一搏，單車變摩托。
（來源：B站）
于是各種炒房策略與理論層出不窮，很多人依靠一套房和各種空手套白狼技巧，賺到了人生中第一桶金。
一位炒房圈知名大V甚至發明了一個新詞：
全職炒房
他把自己的經驗轉化為方法論，三個最關鍵的步驟是：
1.利用多張信用卡循環套取完成原始積累 2.利用養流水和高評方法，循環獲取低成本資金 3.利用多張身份證和假離婚等方式，破解限購障礙。
莎士比亞在《羅密歐與朱麗葉》中曾經寫下：
這些殘暴的歡愉，終將以殘暴終結。
房子對于中國普通家庭來說，早就成了一座圍城。
外面的人想進去，里面的人出不來。
如今，城里城外的相互對視。
走，還是不走？該怎么走？
高層已經給出了參考答案。
（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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作者：顧天杰編輯：始末
圖片：來源于網絡，侵刪
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