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令地產(chǎn)股起死回生的“第二支箭”有何神通？

2022-11-13 09:07:12 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)?記者?陳月芹編輯張雅楠?11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”）釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)還有望擴(kuò)容。

受此消息影響，地產(chǎn)股債已連漲3個(gè)交易日，前50強(qiáng)房企總市值累計(jì)上漲約3071億港元。其中，旭輝控股累計(jì)漲幅超125%，碧桂園漲59%，龍光集團(tuán)漲52%。

【資料圖】

多個(gè)信源向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)證實(shí)，央行和交易商協(xié)會(huì)是在11月4日前后向少數(shù)民營(yíng)房企傳遞了“第二支箭”融資安排的消息，征求房企意見(jiàn)，并組織首批民營(yíng)房企申報(bào)。

2018年，央行等監(jiān)管部門從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資，民企債券融資支持工具即為“第二支箭”，目的是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題。

2500億元融資額度的“第二支箭”，和8月以來(lái)的中債增擔(dān)保性發(fā)債又有何不同？哪些房企有望入圍，以及發(fā)行成本、資金用途等細(xì)則令房企十分關(guān)注。

首批中簽者

11月9日，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債增”）發(fā)布了接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知，有意向的民營(yíng)房企可填寫《項(xiàng)目需求意向表》，并發(fā)送至指定郵箱，向中債增提出增信需求。

次日，交易商協(xié)會(huì)便官宣受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，除龍湖集團(tuán)外，首批受益于 “第二支箭 ”的發(fā)行人還包括新城控股和美的置業(yè)，發(fā)行額度分別為150億元和不低于50億元。旭輝、碧桂園等多家民企已著手申報(bào)第二批發(fā)行。

一位知情人士透露，龍湖集團(tuán)作為“第二支箭”計(jì)劃飲頭啖湯的房企，目前也僅獲悉額度為200億元、發(fā)行品種為儲(chǔ)架式，期限、利率、資金用途等細(xì)則仍有待推進(jìn)、細(xì)化。

《項(xiàng)目需求意向表》要求房企填寫公司資產(chǎn)和債務(wù)情況，如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、項(xiàng)目意向主承銷商、是否發(fā)行過(guò)公開(kāi)債、境內(nèi)外債券是否違約等；其次，本次意向發(fā)行品種、期限、增信金額，還需詳細(xì)填寫房企擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式，如金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保增進(jìn)機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等。

一位參與申報(bào)“第二支箭”發(fā)行的房企人士透露，意向發(fā)行品種、期限、增信金額由企業(yè)自行填寫，但實(shí)際額度由央行層面、交易商協(xié)會(huì)評(píng)估。例如，首批發(fā)行的其中一家民企實(shí)際獲批額度比自行申請(qǐng)的數(shù)額還要高。

擔(dān)保發(fā)債升級(jí)版

同樣是中債增參與發(fā)行，“第二支箭”和擔(dān)保性發(fā)債有何不同？

前述頭部房企IR人士解釋，“第二支箭”和擔(dān)保性發(fā)債本質(zhì)相差不大，都需要房企提供資產(chǎn)抵押或國(guó)企反擔(dān)保、母公司反擔(dān)保等，主要有4點(diǎn)不同：

一是“第二支箭”初步定量2500億元，還有望擴(kuò)容。而8月以來(lái)，第一輪擔(dān)保發(fā)債中，碧桂園、旭輝、龍湖、美的、新城等6家房企通過(guò)中債增擔(dān)保，融資總額僅68億元。

二是本次“第二支箭”的發(fā)行，由央行牽頭，央行提供再貸款資金支持，點(diǎn)名支持“包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資”，傳遞出了監(jiān)管部門有意為民營(yíng)房企融資紓困的信號(hào)。

這個(gè)“央行再貸款”意味著，商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買了房企的債券，可憑借購(gòu)買憑證，以很低的成本去央行借到一筆等額資金，“假設(shè)金融機(jī)構(gòu)買了10億元‘第二支箭’產(chǎn)品，還能向央行貸款10億元，相當(dāng)于央行為之兜底，銀行購(gòu)買這類型產(chǎn)品幾乎沒(méi)有資金成本。如果房企違約，不良率仍歸屬于銀行，但理論上，中債增手上還有抵押資產(chǎn)和國(guó)企擔(dān)保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再貸款，能進(jìn)一步打消金融機(jī)構(gòu)的疑慮。

三是和此前的擔(dān)保性發(fā)債相比，“第二支箭”明確，除擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證外，增加了直接購(gòu)買債券等方式，支持民企發(fā)債融資。

四是發(fā)行成本上，中債增對(duì)民營(yíng)房企收取的增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8％/年，約是首批擔(dān)保性發(fā)債擔(dān)保費(fèi)率1.5%/年的一半。同時(shí)，還可以根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例，尚未違約的優(yōu)質(zhì)民企有望降低反擔(dān)保比例。

上述參與申報(bào)“第二支箭”發(fā)行的房企人士透露，其和交易商協(xié)會(huì)、中債增多次對(duì)接發(fā)行事宜，在資金用途方面，“第二支箭”發(fā)行產(chǎn)品除了償還項(xiàng)目類貸款、償還中票等境內(nèi)直接融資等常規(guī)用途外，還可用于償還外債。至于是否可以用于項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，還未確定，具體須看企業(yè)獲批發(fā)行后發(fā)布的募集說(shuō)明書。

民企信用拐點(diǎn)

前述頭部房企IR人士認(rèn)為，此前中債增的擔(dān)保發(fā)債，擔(dān)保條件較嚴(yán)格，發(fā)行金額也較少，一家頭部房企約發(fā)出10余億元，實(shí)際融資效果難言“解渴”，背后原因是投資人不買賬，銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)債券還是畏手畏腳。但“第二支箭”有了央行背書，地產(chǎn)股債二級(jí)市場(chǎng)的投資人、金融機(jī)構(gòu)嗅到了風(fēng)向變化：金融口開(kāi)始對(duì)地產(chǎn)行業(yè)提供支持，央行愿意對(duì)還沒(méi)出險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)在信用端努力做一些修復(fù)。

樂(lè)觀預(yù)期給整個(gè)市場(chǎng)情緒帶來(lái)的轉(zhuǎn)變非常明顯。該參與申報(bào)“第二支箭”發(fā)行的房企人士認(rèn)為“第二支箭”利好的釋放，是民營(yíng)房企信用狀況的拐點(diǎn)，至于房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)仍依賴于購(gòu)房者信心的恢復(fù)。

與地產(chǎn)股上漲相比，他更關(guān)注債券是否在漲，“必須是二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格跟一級(jí)發(fā)行價(jià)格處在合理區(qū)間，才是信用復(fù)蘇。”他解釋。

由于中債增在官網(wǎng)公開(kāi)發(fā)布“第二支箭”受理方式，理論上所有房企都有申請(qǐng)資格，通過(guò)提交《項(xiàng)目需求意向表》報(bào)名。這是否意味著已出險(xiǎn)房企也能獲得該筆融資支持？

一位民營(yíng)房企融資人士解釋，中債增要求企業(yè)填寫境內(nèi)外債是否違約，也是對(duì)房企資產(chǎn)和債務(wù)成色進(jìn)行分類，“首先，已出險(xiǎn)的企業(yè)大多處在資不抵債階段，沒(méi)什么資產(chǎn)可用于抵押，也很難獲得國(guó)企擔(dān)保；其次，爆雷房企當(dāng)前的主要任務(wù)是保交付，需要通過(guò)申請(qǐng)紓困基金或政府專項(xiàng)基金。房企發(fā)債，最重要的目的是修復(fù)信用，這對(duì)爆雷房企意義不大”。

多位房企人士對(duì)“第二支箭”持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

一是龍湖的信用是民企標(biāo)兵，其能發(fā)出第一單產(chǎn)品，對(duì)其他民企的象征意義不大，要看第二批發(fā)行名單能否有更多民企入圍；

二是“第二支箭”的實(shí)際效果，最終要看金融機(jī)構(gòu)的投資意愿。盡管有央行再融資、中債增擔(dān)保，但如果出壞賬，風(fēng)險(xiǎn)還是商業(yè)銀行自擔(dān)。據(jù)悉，央行有意向各金融監(jiān)管部門發(fā)文，合力推動(dòng)“第二支箭”發(fā)行。

第三，相關(guān)細(xì)則有待落地，如給房企的具體額度、資產(chǎn)認(rèn)定、擔(dān)保比例、資金用途等，直接關(guān)系政策的實(shí)際效力。

標(biāo)簽：房地產(chǎn)企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)債券交易商協(xié)會(huì)