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環球百事通！成立7個月的福建雄旺摘下北京最火地塊！專家：警惕馬甲“買地打新”

2023-06-02 12:37:29 來源：中國房地產報

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6月1日，北京出讓順義、亦莊、石景山4宗地塊，其中順義新城2地塊異常火爆，分別有45家、36家房企報名，線上競拍時就已觸及地價上限。現場搖號后，最終由福建雄旺和中能建獲得，亦莊臺湖地塊由招商蛇口斬獲，中海競得石景山衙門口地塊。

(相關資料圖)

“土地市場表現為‘火熱’，實質是有更多房企進京參與，導致更多房企進京參與一方面是土地質量較高，另一方面是競拍規則導致利潤預期可控。”有分析人士對記者透露，本次土地出讓規則中明確要求，如競得土地后轉讓股權必須在參與競地的企業中選擇合作對象，這讓更多外地房企愿意進京“試試運氣”。

相比土地市場的超高熱度，北京樓市表現則稍顯平淡。機構數據顯示，北京5月網簽12982套，成交面積118.44萬平方米，無論成交數量還是成交面積，均不及三四月份樓市表現。價格下調、市場退燒，為何樓市與土地冰火兩重天？

上述分析人士表示，土地市場火熱是土地素質和出讓規則共同決定的。而新房二手的轉冷是疫情影響消退后“階段性需求集中釋放”成交量沖高后的回落，本質上在就業和經濟基本面尚不穩定的時候，居民端的大額消費支出信心不足導致的。

當前北京樓市并不熱，但北京掛牌出讓的土地限價，給了企業巨大的利潤空間，特別是上限后搖號，催生出一些馬甲房企進入北京成為“打新投機者”。“政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩房價，卻被‘打新族’鉆了空子。”

外地房企積極涌入北京

多家房企爭搶一宗地塊，正成為北京拍地的新常態。據中房報京津冀統計，本次北京出讓的3宗觸頂地塊報名房企91家（不排重），平均每宗地塊30家房企競拍。

其中以順義新城兩地塊熱度最高，19-69及6001地塊分別有45家、36家報名參與，創下北京土地市場報名房企數量紀錄。

以順義新城19-69為例，該地塊除了中海、保利、華潤、首開、金茂、龍湖等北京土地市場常客報名競拍外，還吸引了東方雨虹、武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、福建雄旺、南通海門海泰、蕪湖市康潤房地產、南通江海港、同泰日方、如皋市潤皋、上海遠篤、成都鴻哲、山西星河、陽明尚興、揚州華鵬、江蘇師山等20余家上下游企業和外地新面孔房企。

在眾多房企積極參與下，順義新城兩地塊在線上報價環節就雙雙觸發上限，開拍后直接競現房面積。其中19-69地塊搖號確定最高報價者為山西星河，直接進入競現房銷售面積環節，在此環節不到1分鐘便觸及現房銷售面積上限，45家全部遞交搖號申請，10分鐘后福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬平方米現房銷售面積（交高標）競得該宗地，溢價率15%，樓面價2.91萬元/平方米。

順義新城6001地塊同樣迅速，不到1分鐘就到現房銷售面積上限，隨后中能建幸運搖中，以17.3075億元和1.3萬平方米現房銷售面積（交高標）競得該宗地，溢價率15%，樓面價2.91萬元/平方米。

順義新城兩地塊位于六環內，地理區位并不算十分優越，為何會引來四十余家房企熱搶？諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，順義新城兩宗地塊坐享豐富的配套資源，同時具備低容積率和較高的盈利空間，起始樓面價和銷售指導價之間價差超3萬元/平方米，利潤空間足，這也是吸引四十多家房企競拍的重要原因。

具體到兩地塊，合碩機構首席分析師郭毅表示，19-69地塊臨近中海湖光玖里，該項目流速不錯，給房企很好的市場信心；6001地塊臨近京密路，距離15號線后沙峪站1公里，綜合來看兩地塊位置條件相對優越，且周邊有山姆會員店、中糧祥云小鎮等大型商業，生活配套較為豐富。

在郭毅看來，兩地塊體量較小、競拍總價低是房企積極參與的另一因素。掛牌資料顯示，19-69地塊建筑規模5.68萬平方米，6001地塊建筑規模6.14萬平方米，起拍總價分別為14.4億元和15.05億元。“十幾億的土地價，無論是大企業還是小企業，都有能力去競爭一下，因而參與競拍的企業會更多一些。”

“除土地素質外，很多房企爭相布局北京市場，是出于對北京房地產市場的長期看好，在市場回溫態勢尚不明朗的情況下，房企競相布局熱點一二線城市也是規避風險的重要選擇。”陳霄補充道。

臨近年中節點，房企補倉土地儲備也是土地市場火熱的原因之一。郭毅表示，伴隨房企周期化發展，需要有相對充足的土地資源儲備來完成項目滾動開發。如果沒有新地塊及時補充，企業開發效率會大打折扣。

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土地市場“打新”熱

數據顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規劃建筑面積130萬平方米、成交金額約347億元，與過往5年同期相比，處于歷史低點。與之相比，北京土地市場熱度卻達到新高，14宗競拍地塊平均8.3個企業搶1宗地，成為近5年以來房企參與熱情最高的年份。

陳霄認為，今年土地市場尤其是熱點城市的土地市場都表現不俗，一方面是房企戰略調整，在市場回暖受阻，形勢尚不明朗的情況下，很多房企都有計劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線熱點城市拿地；另一方面，土地市場的熱度也與多城土地競拍規則調整優化有著一定關系。

當前北京供地規則調整，雙限制度產生限價紅利，催生出搖號制度。在地價端，有15%的溢價率限制；而房價端，有嚴苛的限價調控。兩相結合，在限價紅利板塊，能夠保障一定利潤空間的地塊，成為了最佳的投資標的。

此外，今年以來，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟南等城市，均宣布調整供地總價，大幅降低拿地成本和門檻。限價搖號政策與較低的拿地門檻，保證了房企開發利潤，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場。

在陳霄看來，土地限價搖號的競拍規則，實際上是政府想要讓渡利潤空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時也是避免地價過高，維護地價和房價穩定。但是不得不說，這也確實會讓一些房企尤其是一些新進入房企通過馬甲借此機會“打新”。

限購與搖號，成為北京土地市場的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報名競拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業。

比如競得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產業為主的企業，有房地產開發資質，但其此前從未通過公開市場摘得地塊，也無任何項目開發經驗。

對于一家無銷售團隊和開發經驗，成立不足1年、企業員工僅4人的公司而言，如何順利開發北京熱門地塊？有業內人士關注到，在競拍結束后，同屬一個省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續手續。

明明沒什么開發能力，多去報幾個名，搖到地再倒手給其它開發商‘合作’，自己賺個差價的情況屢見不鮮。搖號給了每家房企巨大的利潤空間，大量的參與競拍房企都是“馬甲”和沒有多少開發經驗的上下游企業，具備一個資質就來“打新”，因為降低了保證金，所以參與萬一搖號搖中利益巨大。

值得注意的是，進入搖號環節后，不同實力的房企將站在同一起跑線，隨機拿地模式也讓未來品質充滿了不確定性。更高的利潤率，但不確保下次何時能再拿地的情況下，是拼命做加法，還是爭取利益最大化？

“北京市場雖然目前有強需求支撐，但市場總是有波動的。但對于開發商來說更應該把心思用在好房子的規劃設計和建造裝修上。”高級經濟師宋庭敏認為，開發出“安全耐久、居住適應、健康舒適、生活便利、運維長效、環境友好”的好房子才是創收盈利和品牌維護的根本所在。

本來政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩房價，而是便宜了土地市場的“打新族”。因而，搖號應該傾斜在北京項目多的、品質好的開發商。

陳霄也提出建議，相關部門可加強房企資質審核，比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競拍等。

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