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調(diào)控松綁預(yù)期下的北京土拍

2023-08-04 06:06:34 來源：北京商報(bào)

樓市調(diào)控松綁的預(yù)期之下，北京土拍市場上演了一出“外來的和尚好念經(jīng)”的畫面。

8月3日，北京迎來調(diào)控松綁預(yù)期釋放后的首次土地出讓。兩宗地塊均在大興，根據(jù)前一日的報(bào)名截止信息，大興三合莊6018地塊意向拿地房企共16家；另有6家房企報(bào)名大興新城DX00-0101-053等地塊。

最終湖州中石通過搖號摘得大興三合莊地塊。

(資料圖片)

從報(bào)名和現(xiàn)場競價(jià)來看，雖然央國企依然是北京土拍市場的主力軍，且廝殺毫不手軟，知名民企則再次缺席北京的土拍市場，但從6月以來頻繁出現(xiàn)的“外地生面孔”進(jìn)京拿地終于“開花”——湖州中石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碾壓其他15家資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、口碑都遠(yuǎn)超自己的央國企，將大興三合莊地塊收入囊中。

樓市松綁預(yù)期下的圍獵

8月3日土拍之所以備受關(guān)注，主要源于調(diào)控松綁的預(yù)期。

當(dāng)天出讓的兩塊地都位于大興。被16家房企圍獵的，位于大興三合莊，土地起始價(jià)33.2億元，銷售指導(dǎo)價(jià)期房5.9萬元/平方米，現(xiàn)房6.1萬元/平方米。根據(jù)出讓規(guī)則，宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格381800萬元，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，起始競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積為1000平方米，同時(shí)本次出讓宗地設(shè)定有“現(xiàn)房銷售”面積上限2.5萬平方米，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，參與現(xiàn)場搖號的競買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。

在現(xiàn)場競價(jià)前，三合莊地塊共收到16次報(bào)價(jià)。當(dāng)天，綠城、中海、首開、京能、中鐵建、天恒、建發(fā)等均進(jìn)行了現(xiàn)場報(bào)價(jià)，通過搖號確定建發(fā)為合理價(jià)格上限觸達(dá)單位。隨后全部競買人集體進(jìn)入競西安房面積環(huán)節(jié)，京能、興創(chuàng)、建工、天恒、首開、太原萃豐、金隅均報(bào)出面積，最終該地塊由湖州中石以38.18億元+2.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得，溢價(jià)率15%。

三合莊地塊之所以搶手，一方面是所在黃村板塊配套豐富，此前大興區(qū)土地推介會時(shí)更承諾周邊規(guī)劃教育、醫(yī)療、體育等配套設(shè)施將同步實(shí)施。另一方面從價(jià)格看，若競到上限38.18億元，剔除配建后樓面價(jià)不高于3.15萬元/平方米，縫差接近3萬元，開發(fā)商的利潤可期。

幸運(yùn)兒湖州中石

除了央國企積極搶地外，當(dāng)天最大的意外來自于首次進(jìn)京的湖州中石，其“通過搖號”碾壓其他15家資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、口碑都遠(yuǎn)超自己的央國企。

天眼查顯示，該公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。企業(yè)注冊資本26288萬元人民幣，超過了97％的浙江省同行，實(shí)繳資本26288萬元人民幣，為宇誠集團(tuán)旗下子公司。

主營業(yè)務(wù)為計(jì)算機(jī)、通訊和其他電子設(shè)備制造業(yè)的宇誠集團(tuán)，并非房地產(chǎn)市場的“新兵”。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；也曾獨(dú)立投資文昌昌都房地產(chǎn)有限公司，并在湖州當(dāng)?shù)刈粤说虑迳钪脴I(yè)有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團(tuán)以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區(qū)地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊。

不只是宇誠集團(tuán)，之前曾參與土拍的太原萃豐也再次出手報(bào)名三合莊地塊。

多位本地開發(fā)商及分析師均表示，目前北京的土地出讓方式給了外地新兵“試水”的勇氣。“資格門檻低，搖號有運(yùn)氣成分，這兩項(xiàng)對于任何一個(gè)一線城市來說都是少見的賣地條件。”在當(dāng)日賣地現(xiàn)場，一位總部在華南的頭部國企北京公司總經(jīng)理無奈地?fù)u了搖頭。

依然未見品牌民企身影

與一眾央國企、外地生面孔的躍躍欲試相比，品牌民企在調(diào)控優(yōu)化的預(yù)期下，拿地依舊謹(jǐn)慎。

“大興那個(gè)片區(qū)過去也以央國企開發(fā)為主，公司對陌生片區(qū)在現(xiàn)階段沒有試水的打算。”上半年?duì)I收排名前十的某知名民企北京公司總經(jīng)理告訴北京商報(bào)記者，從集團(tuán)對北京公司的要求來看，并沒有硬性拿地的指標(biāo)，但對于北京公司自己而言，今年卻是“必須補(bǔ)倉了”。“北京公司除了一些商辦、車庫的存貨，貨值已經(jīng)消化得差不多，再不拿地，團(tuán)隊(duì)都有問題了。”這位總經(jīng)理透露，上半年曾經(jīng)兩次給集團(tuán)上報(bào)拿地計(jì)劃，一次被否，一次通過。“但最終央國企拼得太狠，我們擔(dān)心算不過來賬，就沒舉。”

“我們就是沒貨值、拿不到地，只能把北京公司總部搬到土地存量還算多的天津。”總部在華東的某20強(qiáng)房企北京公司總經(jīng)理告訴北京商報(bào)記者，在連續(xù)開發(fā)三個(gè)項(xiàng)目后，北京公司在京連續(xù)三年未能補(bǔ)倉，人員流失比較大，為了最大限度降低成本，不得不將分部挪走。

北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，對于北京市場而言，從供需兩端來看，長期處于相對穩(wěn)定的態(tài)勢，土地及新房供應(yīng)節(jié)奏持續(xù)穩(wěn)定、供應(yīng)模式動態(tài)調(diào)整、供給方式貼合市場，營商環(huán)境優(yōu)化一向?yàn)槿珖龋本┳》渴袌龉?yīng)與居住需求匹配度較高；對于開發(fā)企業(yè)而言，在土地市場的投拓意愿主要受地塊條件、購房需求及自身開發(fā)能力等因素影響，競拍行為整體謹(jǐn)慎、局部分化，沒有到逢地必?fù)尩那闆r是北京市場良好健康穩(wěn)定發(fā)展的表現(xiàn)。此外，今年北京土地市場競拍規(guī)則出現(xiàn)改變，現(xiàn)場搖號比例提升，房企斬獲機(jī)會均等但不確定性增加。“上半年北京房企已呈現(xiàn)多元化趨勢，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，活躍房企體量增長81%，其中龍湖、萬科、懋源、新城等頭部民企參拍意愿強(qiáng)烈，但受制于搖號簽運(yùn)影響未有斬獲。”

北京商報(bào)記者王寅浩

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2個(gè)月超80億拿地宇誠集團(tuán)豪賭樓市松綁

繼杭州連續(xù)拿下兩塊地后，浙系區(qū)域民企宇誠集團(tuán)再次向外擴(kuò)張，這一次染指的是北京市場。8月3日，北京土拍市場迎來調(diào)控松綁預(yù)期釋放后的首次土地出讓，首次進(jìn)京的湖州中石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司憑借“搖號”幸運(yùn)地“中獎”，而湖州中石的母公司為浙系企業(yè)宇誠集團(tuán)。至此，兩個(gè)月內(nèi)，總部在德清縣、過去以縣級房地產(chǎn)市場為主的宇誠集團(tuán)，完成了自己超過80億元的布局。究竟是提前豪賭樓市松綁，還是為他人拿地做嫁衣？

事實(shí)上，8月3日的拿地并非宇誠集團(tuán)近期首次在一線、強(qiáng)一線城市拿地。

今年6月起，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團(tuán)以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區(qū)地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊，由此可見宇誠集團(tuán)布局一線城市和強(qiáng)一線城市的決心。三次拿地僅土地出讓金一項(xiàng)，宇誠集團(tuán)便掏出了超過80億元的土地出讓金。

而在此前，宇誠集團(tuán)有公開信息的拿地均為10億元以內(nèi)。

以近三年來的信息為例，除了上述提到的杭州、北京新增地塊外，能夠從公開渠道查到的宇誠集團(tuán)拿地主要分布在江浙滬的縣級市，其中2020年1月，在浙江湖州，以3.786億元總價(jià)競得安吉城東地塊，成交樓面價(jià)4166元/㎡，溢價(jià)6.9%。1個(gè)月后，在大本營德清，宇誠集團(tuán)又以樓面價(jià)5306元/㎡的成本摘得城西地塊。

兩個(gè)月內(nèi)豪擲80億元布局一線、強(qiáng)一線城市的宇誠集團(tuán)，雖并非地產(chǎn)新兵，卻也稱不上“知名民營房企”。

這家總部位于浙江省湖州市的企業(yè)，官網(wǎng)顯示1993年投入房地產(chǎn)開發(fā)，但天眼查的信息是成立于1999年。盡管自稱注冊資本5.8億元，至今已發(fā)展成為集實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店文旅產(chǎn)業(yè)、礦業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、駕培等為一體的綜合性集團(tuán)，擁有資產(chǎn)超100億元，但工商信息顯示的實(shí)繳資本僅為1.009億元。

由于不是上市公司，宇誠集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的年收入無從查詢，但在包括克而瑞、中指等行業(yè)認(rèn)可的年度銷售排行百強(qiáng)名單中，均無宇誠集團(tuán)的身影，僅在克而瑞發(fā)布的2022年1-5月湖州房企銷售榜TOP20中看到，宇誠集團(tuán)以2.21億元位列權(quán)益銷售金額榜第十七。

而在中指云的實(shí)時(shí)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)中可以看到，2023年房企銷售百強(qiáng)的最后一位目前是云星集團(tuán)，銷售額為54.8億元，換句話說，宇誠集團(tuán)的地產(chǎn)銷售額并未超過這一數(shù)據(jù)。

盡管銷售未進(jìn)百強(qiáng)，但在中指云的另一榜單中卻出現(xiàn)了宇誠集團(tuán)的身影——2023年1-7月拿地百強(qiáng)，宇誠集團(tuán)以43億元擊敗中能建、中交等一眾老牌房企，位居43名，而43億元正是宇誠集團(tuán)為布局杭州兩塊熱門地塊付出的土地出讓金，如果加上最新的北京地塊，宇誠集團(tuán)今年截至目前的拿地金額超過銷售金額幾成事實(shí)。

對于宇誠集團(tuán)的集中拿地，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，不只是宇誠，近期有多家民企房企積極拿地。“多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華，此類企業(yè)過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，近期拿地勢頭有所增強(qiáng)。” 劉水分析這些企業(yè)的共同特征，一是，母公司為多元化企業(yè)集團(tuán)，有豐富制造業(yè)經(jīng)驗(yàn)。二是，這些企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)時(shí)間長，有的在30年左右，開發(fā)經(jīng)營豐富。三是，這些企業(yè)過去幾年沒有規(guī)模上激進(jìn)擴(kuò)張，負(fù)債率低、杠桿率低，負(fù)債包袱較小，資金相對充裕。這些企業(yè)在市場低迷時(shí)期，積極拓展土地儲備，有望成為未來房地產(chǎn)行業(yè)新的力量。

“很少有見到拿地金額超過銷售，特別是在當(dāng)下的市場。”8月3日當(dāng)天參與現(xiàn)場拿地的另外一家北京國企的投拓總直言，此前幾家類似的企業(yè)在京拿地后均被證實(shí)有“合作伙伴”助力，此次宇誠集團(tuán)的大手筆究竟是趁低擴(kuò)張，還是為他人作嫁衣裳，留給時(shí)間就知道了。“最多不超3個(gè)月，結(jié)果就會分曉。”

值得一提的是，宇誠集團(tuán)確實(shí)與部分頭部房企關(guān)系密切。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；后與藍(lán)城合作開發(fā)項(xiàng)目。

就短期內(nèi)大規(guī)模拿地，特別是8月3日的首次進(jìn)京，北京商報(bào)記者聯(lián)系宇誠集團(tuán)，但截至發(fā)稿電話無人接聽。

北京商報(bào)記者王寅浩

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