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大魚財(cái)經(jīng)｜碧桂園怎么了？時(shí)隔一年，從“穩(wěn)健”到巨虧450億

2023-08-12 10:14:39 來(lái)源：新黃河客戶端

8月11日下午，碧桂園官微發(fā)布管理層致歉，將“化危機(jī)為生機(jī)，鍛造更健康的碧桂園”。但大部分投資者對(duì)碧桂園的道歉并不買賬，回過(guò)頭看，“三、四線及更低線城市投資比例過(guò)大”或許是其遭遇“成立以來(lái)最大困難”的根本原因。

10日晚，碧桂園在港交所發(fā)布盈利警告和內(nèi)幕消息公告，預(yù)期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元，正承受階段性的流動(dòng)壓力。受此影響，11日開(kāi)盤，碧桂園跌幅達(dá)14%，股價(jià)跌破1港元。

【資料圖】

今年31歲的碧桂園計(jì)劃“從哪里跌倒就從哪里爬起來(lái)”，并提出四條自救舉措。這些舉措真的能扭轉(zhuǎn)困局嗎？

時(shí)隔一年，巨虧450億元

截至2023年6月30日，今年上半年碧桂園預(yù)期半年度凈虧損介乎約人民幣450億元至550億元。相比之下，2022年上半年碧桂園凈利潤(rùn)約19.1億元。

碧桂園分析，預(yù)計(jì)凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

從大環(huán)境來(lái)看，碧桂園認(rèn)為，自2021年以來(lái)，行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開(kāi)市場(chǎng)融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

2023年1–7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

一年前，碧桂園發(fā)布2022年中報(bào)時(shí)，使用了“可喜”“穩(wěn)健”“財(cái)務(wù)水平良好”等說(shuō)法。半年后，碧桂園總裁在新年致辭中雖提到堅(jiān)持立足自救、外尋支持，但仍信心滿滿地表示其“穩(wěn)健、誠(chéng)信和努力得到了監(jiān)管層、計(jì)容機(jī)構(gòu)的首肯，融資渠道保持暢通，并已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。”當(dāng)年，碧桂園累計(jì)交付近70萬(wàn)套房屋，交付量高居行業(yè)榜首。

碧桂園已成立31周年。在2022年的總裁新年致辭中，碧桂園曾提到該公司當(dāng)年在《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單居第138位，排名連續(xù)6年攀升。今年8月2日最新的榜單中，碧桂園已滑落至第206位。

8個(gè)月來(lái)，除了緊盯碧桂園月度運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的投資者，外界很難知曉碧桂園如何陷入今天的境地。直至8月8日上午，市場(chǎng)消息傳出，碧桂園兩只美元債持有人尚未收到8月7日到期應(yīng)付票息，碧桂園站上風(fēng)口浪尖。

新黃河·大魚財(cái)經(jīng)記者梳理近幾個(gè)月碧桂園的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月至7月合同銷售金額分別為226.9億元、182億元、160億元和120.7億元。“麻煩就麻煩在，7月的權(quán)益銷售額大降，只有120億了。8月估計(jì)差不多，這樣碧桂園現(xiàn)金流壓力就開(kāi)始緊張了。”一名投資者計(jì)算認(rèn)為，碧桂園需要權(quán)益200億每月的銷售額才能維持收支平衡。

碧桂園到底欠了多少錢？2022年年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，公司總借貸余額為2713.1億元，凈負(fù)債率降至40％，是十年來(lái)的最低值。

今年4月初，摩根大通證券、中金公司等13多家券商對(duì)碧桂園進(jìn)行研究，多數(shù)認(rèn)為該公司前景樂(lè)觀，其中8家作出買入或增持評(píng)級(jí)，預(yù)測(cè)今年碧桂園凈利潤(rùn)10元至96億元不等。因此，碧桂園突然預(yù)告今年上半年虧損逾450億元，令很多投資者大跌眼鏡。

圖源網(wǎng)絡(luò)

“三、四線及更低線城市投資比例過(guò)大”

面對(duì)行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園曾千方百計(jì)展開(kāi)自救。

竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全，以“最小代價(jià)，最大價(jià)值”為目標(biāo)，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。

但年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價(jià)率的土地，截至2022年末集團(tuán)權(quán)益可售資源仍有約9555億元。

碧桂園最大限度削減支出，以銷定產(chǎn)，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項(xiàng)非核心非必要的經(jīng)營(yíng)支出；加強(qiáng)費(fèi)用管控，除剛性費(fèi)用外，其余費(fèi)用盡量適用歸零原則；精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，嚴(yán)控銷管費(fèi)用，銷管費(fèi)用占收入比例自2017年到2022年連續(xù)6年下降。

2022年，碧桂園大股東為公司提供無(wú)息無(wú)抵押借款50.55億港幣，在最新的公告中，這一數(shù)字更新到為66億元。碧桂園稱，上市至今，控股股東及其家屬已通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買債券、以股代息等方式合計(jì)支持公司折合約386億港元且從未減持股票。

自救的第四種方式是全力做好保交付、保信用工作。2022年及2023年上半年，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司分別交付房屋近70萬(wàn)套和27.8萬(wàn)套，2023全年預(yù)計(jì)總交付近70萬(wàn)套房屋。

碧桂園認(rèn)為，由于市場(chǎng)整體尚未回暖，行業(yè)絕對(duì)規(guī)模下降，資本市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，公司整體經(jīng)營(yíng)壓力有增無(wú)減，導(dǎo)致2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大虧損，特別是受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力。

“公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三、四線及更低線城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。”這段話被碧桂園同時(shí)用在公告和致歉信中。

2022年，碧桂園賣出的房子中，有60%位于三、四線城市。截至當(dāng)年12月31日，碧桂園可售貨值中98%位于常住人口超50萬(wàn)的縣市。

在雪球網(wǎng)，一名投資者表示，碧桂園的問(wèn)題本質(zhì)上是被過(guò)去的盲目擴(kuò)張模式反噬，是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中核心資產(chǎn)質(zhì)量的檢驗(yàn)，“三、四線及更低線城市投資比例過(guò)大”是其最終倒下的根本原因，當(dāng)熊市來(lái)臨，這些資產(chǎn)最先失去流動(dòng)性。持有類似想法的投資者不在少數(shù)，碧桂園高杠桿快速擴(kuò)張，“起于縣城，敗于縣城。明知縣城價(jià)值不高，還大力加碼投資。”

未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)巨額債務(wù)到期

在公告中，碧桂園打算“從哪里跌倒就從哪里爬起來(lái)”，將堅(jiān)守責(zé)任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

全力以赴保交付，這是樓市的安全底線，是公司最重要的企業(yè)責(zé)任，亦是全體員工高度共識(shí)的目標(biāo)。公司將通過(guò)落實(shí)主體責(zé)任、專款專用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。

對(duì)這項(xiàng)措施，投資者心里打了個(gè)問(wèn)號(hào)，若參考其他房企的情況，碧桂園下半年或許很難再賣出房子，供應(yīng)商也不敢接碧桂園的業(yè)務(wù)了。買了碧桂園房子的房主擔(dān)憂能否順利交房，在巨大的資金壓力下，交房質(zhì)量能否得到保障。

碧桂園打算積極化解階段性流動(dòng)壓力，將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為各持份者保存價(jià)值、維護(hù)利益。

化解流動(dòng)性壓力的舉措，是公告中最值得關(guān)注的部分，“這種語(yǔ)調(diào)，和其他房企進(jìn)行債務(wù)展期的描述比較像了。接下來(lái)，如果看到碧桂園和供應(yīng)商、信托、金融機(jī)構(gòu)談?wù)蛊冢酥凉_(kāi)債務(wù)談?wù)蛊冢行睦頊?zhǔn)備。”部分投資者已經(jīng)做好了碧桂園債務(wù)展期的心理準(zhǔn)備。

碧桂園的自救方式還包括保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展。碧桂園認(rèn)為，目前集團(tuán)凈資產(chǎn)充足、土儲(chǔ)充裕，截至2022年年底，凈資產(chǎn)約人民幣3096億元，總權(quán)益可售資源約人民幣12083億元，其中已獲取的權(quán)益可售資源約人民幣9555億元。

這些可售資源將來(lái)會(huì)打幾折？這是目前投資者較為關(guān)切的問(wèn)題。

1992年成立的碧桂園，已三十而立，自稱“遇到了自成立以來(lái)最大的困難”。碧桂園表示，將充分用好“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”“金融16條”等有關(guān)政策，既立足當(dāng)前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運(yùn)營(yíng)；又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

11日傍晚，碧桂園管理層在微信公眾號(hào)發(fā)文，向客戶、投資者及合作伙伴致歉。碧桂園管理層期待“給公司一些時(shí)間”，他們將“變壓力為動(dòng)力、化危機(jī)為生機(jī)”。留言中，多數(shù)客戶期望碧桂園兌現(xiàn)承諾。但也有人認(rèn)為，碧桂園的致歉不夠真誠(chéng)，是為了博取同情。

11日，據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，碧桂園已經(jīng)在籌備債務(wù)重整，近期有望啟動(dòng)相關(guān)程序，該公司已聘請(qǐng)中金為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，主導(dǎo)重整事宜。這并未改變碧桂園股價(jià)下滑的趨勢(shì)，截至當(dāng)日收盤，碧桂園跌5.77%，報(bào)0.98港元/股。令投資者剛到失望的是，從7月31日至8月12日，10個(gè)交易日內(nèi)碧桂園股價(jià)下跌了42%，近乎腰斬。

8月3日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司已嗅到碧桂園的危機(jī)。當(dāng)天，穆迪將碧桂園的公司家族評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，評(píng)級(jí)展望保持“負(fù)面”。穆迪高級(jí)副總裁KavenTsang表示，下調(diào)評(píng)級(jí)反映了穆迪的預(yù)期，即碧桂園的信用指標(biāo)和流動(dòng)性緩沖將會(huì)減弱，原因是其合同銷售額不斷下降，融資渠道仍然受限，以及未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)到期的巨額債務(wù)。

此外，穆迪還認(rèn)為，由于低線城市疲弱的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和資本市場(chǎng)的波動(dòng)，碧桂園在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)穩(wěn)定其不斷下降的合同銷售和恢復(fù)融資渠道的能力存在不確定性。

新黃河記者：杜林編輯：杜亞慧

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